独家专访御天下营销总监蒋海亮 对话滁州楼市“后去库存
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365淘房 滁州讯 滁州楼市自2016年以来整体回暖，1-7月份销量攀升，房价普涨，去库存效果显著，现已进入“后去库存时代”。365淘房独家策划系列专访，就滁州楼市“后去库存时代”深度对话滁州地产大佬。[365看房团火热报名中>>>]
今天，我们特别邀请御天下营销总监蒋海亮先生，听他聊滁州楼市的那些年的那些事,并对滁州楼市进入“后去库存时代”阐述自己的看法和理解。
 （与蒋海亮对话滁州楼市“后去库存时代” 365淘房 资讯中心） |
【小编】蒋总，您好！感谢蒋总百忙之中接受我们的采访，我们今天专访的主题是“后去库存时代”。您说我们直接谈到“后去库存时代”，是意味着滁州的“库存时代”真的过去了么？
【蒋海亮】我们通常把2012年到2014年底2015年初，这三年多的时间定义为“库存时代”。因为对于滁州楼市来说，这是一个艰难的时期，各家开发商自2011年拿地开发之后，不约而同的都去做高层项目，在这些项目中，容积率基本上是一样的，所以做出来的产品就比较单一，这些一样的产品要一下子去化掉也是不可能。三年左右的时间才去化掉一部分。恰巧，御天下也是正赶上这个痛苦的时间段。
这个阶段，大家是“八仙过海，各显神通”，以各种方式降价促销去库存。御天下也是贯穿了整个时期，从库存积累到努力去化的这个过程，我们也是亲身亲历了。库存的快速去化可以说是到2015年，2015年是一个集约效应。首先是因为这几年都没有市场供应，其次又陆陆续续出了很多利好政策，外围市场非常好。上海、南京、合肥的成交量和房价都纷纷上涨，楼市的趋势大家都是可以预见的，虽然传导到滁州有一定的时间，但也算是如期而至的。其实在2015年的时候，市场还是有反复的。而市区原有的需求量是有的,加上县市和节假日的返乡置业需求，也去化了一部分，相比前几年同期的时候是增加了不少。
“后去库存时代”是一个新词，听起来就很让人高兴。讲到“后去库存时代”必须讲到2016年的春节，从16年初到今天为止一直是个瞬息万变的时间段，直至今天都还在变化当中。库存时代呢，最主要的特点是供求关系不平衡，供应量绝对的大于需求量，处于买方市场。到今年春节呢，就我们项目而言，是到了一个较好的去化阶段，较前几年同期而言，成交量是让人可喜的。之后，从3月份开始，成交量可以说是有一个快速的增长。我们也是迅速的反应过来，逐步的试探性微调价格，每次调价之后，很迅速的成交量就会反应给你看。其实购房者都有买涨不买跌的心理，房价调高，反而会刺激成交量，这是目前市场最明显的特征。如果说怎么定义“后去库存时代”，就可以把这个特征和这个概念相挂钩。
【小编】有业内人士预估，滁州目前的库存量去化周期大约在6个月左右，对此，您认为是合理的么？就滁州楼市的供求关系而言，您认为接下来几个月的趋势如何呢？
【蒋海亮】刚才讲到去化的速度非常快，而且随着价格的上调，去化速度更是呈现一个加速的状态。这个状态持续到今天，现在也是8月份了，从2月份开始这六个月的时间，我们所了解到的滁州各家楼盘的去化也是达到了历史的最高峰，而且很多楼盘已经进入了尾盘时代。
在大家都还在担心未来市场会不会有反复的时候，突然一下子就进入了尾盘时代。后续还有较大供应量的楼盘也就一两个了，而土地市场近几年也没有什么供应，有地也还没有到开发的阶段，或者是刚刚开发，开发的量也少，周期也较长，可以说是“远水解不了近渴”。接下来这一年的空档期可能会出现“卖方市场”，就是说卖方说了算。
卖房市场也是供求关系的另一种形式，也就是求现在远大于供应，所以现在滁州也开始出现日光盘了！对于求这个变化呢，也不是突然就出现了这么多需求，其实它本身就是存在的，只不过在库存时代因为有买涨不买跌的关系。滁州的需求量由三股力量组成，一个是本地的需求，现阶段也增加了一些旧城改造所带来的需求；常规的还有下面的县市进入的购房需求；还有很大的一部分是我们的回城置业，被大城市高房价倒逼回来的返乡需求。
 （与蒋海亮对话滁州楼市“后去库存时代” 365淘房 资讯中心） |
【小编】今年1月，365淘房曾邀请省专家谈到了供给侧改革，对于滁州的供给侧改革您怎么看？
【蒋海亮】那次论坛我也去了，收益不少。 其实供给侧改革从房地产特征来看就是土地供应方式的政策。滁州这几年的库存时代，也是因为当时的供给出现了问题，政府通过这些年以来的经验，现在也是有改变的。适当的土地供应，不要再像以前那样单一化，同质化，能够给到开放商的发挥余地大一点。在产品方向上可以做到差异化，丰富化，多样化，来满足不同的需求。当然量也不能过多，毕竟滁州是一个人口输出型的城市。
就开放商而言，要顺应政府的引导，政府也是通过多年的经验总结做出的改变，如果背道而驰可能会违背市场的规律。开放商要注重的也就三点：产品、产品、产品，第一个产品说的是常规意义上住宅产品本身，得有好的户型、规划等；第二个就是配套细节，好的小环境的营造，对于产品本身和居住都是一个提升，所谓改善改善的就是居住环境；第三个呢，是后续的配套，关键是在于物业服务。对于这一点，我觉得政府也应该有所改变，因为现在是限价的，一旦价格上不去，那服务质量也就没法改善，毕竟物业公司也是一个营利机构。
【小编】针对滁州8月份的土拍，贵公司会参加么？日后的规划如何，是会继续在滁州拿地，还是要转战别处？
【蒋海亮】我们公司进驻滁州也已经有6年了，相比较而言，滁州是非常适合居住的，我们整个团队对滁州也是非常有感情的。虽然接下来这次的土拍我们无意参加，但并不排除日后还会在滁州拿地。现在很多开发商都对滁州非常有兴趣，其中不乏有实力比较强的开发商，可以说这一轮的进驻比上一轮面临的环境要好很多。在这么一个环境下拿地，相信也会给滁州楼市带来新的面貌。
编后语：小编眼中的蒋总，外表温润如玉，内里沉稳有见识。无论是私下还是工作中蒋总都有着上海男人独有的温润随和。蒋总说，他来滁州已经六年了，对滁州也已经有了很深的感情。在滁州房地产行业里，无论是最艰难的时候还是现在的变幻莫测，都坚定的面对，温和耐心的度过。蒋总投身行业数十年，因为喜欢，乐在其中。心态决定选择，性格决定命运，这在蒋总的身上体现得非常明显。返回滁州365淘房>>
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