房价未来是“斜”的 楼市开盘与蓄客皆呈下降趋势

来源: 新浪综合 2017-09-14 07:47

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再有十余天,930新政将迎来一周年,多少楼评文字会破产?

目前的局面是:传说中坚不可摧的北京二手房市场,房价调整已经持续了三四个月了,降幅至少在15%以上。

不管这15%跌的是房东先前高预期报价的泡沫,还是在心理底价层面的下跌,总之降幅还算比较可观,也确实带来了入市实惠。

其中,学区房调整的更大一些。因为,它更依赖于相关政策的‘字节级’调整。一个标点符号的变化,都可能熔化掉一百万的学区房价格。

新房价格,目前还算比较坚挺。但是考虑到政府的限价,形成了一个可观的‘监管套利’的机会,所以,虽然稳定、热销,但是实际中它已经下跌。

由于在北京上海这样的二手房成交量碾压新房的楼市中,卖旧还新的连环单越来越主流,占比越来越高,导致二手房的价格波动对一手房的成交联动影响也越来越大。

因此,一些处于‘监管套利’蜜糖外围区的新房,开盘与蓄客,也都出现了不同程度的下降。

加上,政府对预售证与网签的严格管理,今年开发商的日子并不好过。

对房价的预测,本身应该是一个中长周期的行为,但是时间过长似乎也就失去了预测的意义。

人性告诉人们,人们并不需要5年到10年期的建议,反而更需要1年到3年期的建议。

然而往往这个短周期里,会发生最多的政策波动,最大的任性,最隐蔽的反抗,以及最意外的突发因素影响。它就相当于飞机航线同温层下的‘对流层’,颠簸最大,危险系数也最高。

所以,很多人能猜对未来8到10个月以内的房价走势,其实是一个低概率事件。在长期预测中,很多人被誉为大师与天才,但是在短期预测中,人们往往对地上各个大师们的‘血流成河’视而不见。

如果还靠这些低概率预测走出一条完美的入市、退出曲线,确实对自己过于苛刻。

未来数年,房价是‘斜’的,但是楼市可能越来越呈现一个‘平’的景观。

首先是公平。

前段时间上海楼市用官方公证机构的摇号系统第一次开盘,这个动作将开发商自建摇号系统、然后例行‘盖图章’式公证的开盘卖房行为,永久性地送入历史。

这只是楼市正在变‘平’的迹象之一。去年底,假大空的地产广告整顿蔓延全国;今年上半年,杭州楼市要求提供交付样板房的新规定。与此同时,几乎所有城市都出台了要求‘一次性公开所有可售房源’、‘获证后十天内必须开盘’等等字眼的规定。

否则,预售证,备案价,黑名单,随时伺候。

一勺言的突出感受是,以严厉保障交易秩序的公平度,来调控开发商的卖房行为,希望以此降低对房价的‘黑箱操作’,将在全国演变成一条越来越畅销的路线。

为何?这条路线最得民心,成本最低,效率立竿见影。

其次是平等。

北京楼市目前围绕保障房与商品房的‘墙争议’,非常具有标志性,它最终的处理结果,在全国都将是‘判例级’的。

这个话题能在今年大热,本身应该在政策设计者的预料之外。九月前,有关部门已经表态将限期拆除围墙,其他城市亦有类似的表态,其依据就是之前公布的一些政策法规文件。

我们不去谈这个最终的处理方案,我们也决定不了,但是,这个话题涉及的范围很广。过去几年,全国各大城市都出台了数十万套保障房大建设的规划,随着它们陆续进入交付使用阶段,如何在有价格级差的同一个社区实现特殊的物业与景观‘平等’,将备受关注。

但是,大概率而言,‘景观平等’会被官方强硬推进。

最后是平价。

以北京楼市为例,今年以来,除了常规的楼市调控政策外,政府还拿出了核武级别的储备工具:150万套新增供应承诺,北京房价路线图需要重写。

刀刀指向平价,有两个核心措施:

1,推出共有产权房,推动自住型商品房向共有产权房过渡转移,并向非京籍无房户与高端人才倾斜。

2,加大公租房建设力度,出台了集体土地上建设租赁用地的试点方案,在全社会宣传租房理念。

上述两个措施,都是房地产供给侧改革的利器,增加供应,降低需求,在其他去杠杆措施的配合下,让地产进一步‘去投资化’。

未来随着共有产权房交付量的增加,政府拥有优先回购权,一旦触发回购,政府将牢牢掌握着大量的房源,并且封闭运行,它会意味着什么呢?主动权。

有很多人怀疑能否兑现上述土地供应的承诺,但是迄今北京市已经完成了年度土地供应指标,未来它只多不会少。

这些均构成了市长的底气。三天前,代市长说,将确保2017北京房价环比不增长。

平价的背后最大功臣是保障房,它与我们购买商品房会有什么关系呢?都在细节里。

前些日子,与一个开发商聊天,他说,大量的保障房会被规划分布在地铁与交通大动脉沿线,未来这些线路可以预期会非常拥挤。你买商品房,必须考虑如何避开这些潜在的‘保障房主场板块’。

你看,关系就是这么出现的。

公平,平等,平价,未来会像‘房子是用来住的’一样,成为深度影响一线楼市的三个底层逻辑。

三年前,很多人对‘房子是用来住的’相当不在意,不就是一个口语么?

三年后,更多的人相信了。这三年里我们看到的很多‘改变’,都笼罩在这句话之下。

现在,你信不信这三个词,会又一次‘入侵’你的生活,并且深度改变它?

这三个词汇都是很有力量的词汇。我的判断是,改变已经开始,它甚至不因你的经济学原理而改变,因为推动它变成现实的是非经济的力量。

一旦楼市是‘平’的,那么,房价是向上‘斜’,向下‘斜’,还是走‘平’呢?返回滁州365淘房>>

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