最近去了趟南京，走滁宁快通路过乌衣，不禁感慨，沿途楼盘真多啊，据说很多楼盘都已经全部或部分交付，比较大的项目包括碧桂园系列、富力·乌衣水镇、高速·公园壹号、恒大江北帝景，小项目也不少，像城乡·金色澜庭、银润·金陵赋等。
因为紧邻南京，该区域主打都市圈概念，在2017年之前异常火爆，诸多投资客看好这一价值洼地，纷纷下手，炒房囤房，毕竟5000-6000元／㎡左右的价格还是非常有吸引力的。
如今交房了，也是到了兑现回报的时刻了，我们来算下投资收益如何？
据58同城安选房源类目下的最新数据显示，据365淘房最新数据显示，新房价格5900元／㎡；58同城安选房源类目下二手房的最新数据显示，二手房均价约4000元／㎡，不排除二手房价格有少量误差的，二手房是实际出手价远低于预期已成事实。
目前市场环境下，前期购房业主在不亏损的情况下，卖出一套商品房，需要什么价格？我们来算一笔账，以富力乌衣水镇90㎡为例：（举例仅为了更直观展示投资回报，不具有针对性）
上述图表可以很好的解释，投资为什么用杠杆，用银行的钱，短期持有的情况下支付的利息是最少的，如果全款，那成本更高，现在我们就用最少的投资成本计算，不算30%首付款30个月的资金占用成本。贷款70%，贷款20年，一套房的花费是：613976元；均价：6822元／㎡，这是卖方净得价，二手房交易，未满两年，还要营业税，所得税等一系列8%以上的费用，那么购买一套现房的成本要高于7000元／㎡，在用区域新盘均价5000元／㎡的情况下，降幅在2000元／㎡以上，割肉出手，被套牢已成定局。
心态好的业主，这个时候就不出手了，继续持有，既然是投资，目光也不要这么短浅，可以等一等，这房子先租出去，收点租金回回血，以租养贷，那么实际情况呢？
租金500-600／月，家电配齐，也租不出去，究其原因，区域楼盘同质化严重，极少量的外来人口，地缘性的租户太少，大量交房后，严重的供大于需求，空置在所难免。即使按照这个价格租出去，100年才能收回成本，租房亏得更狠。
“实在不行，自住总行吧”。
除非本地人，就地工作，如果你工作在市区，来回开车费时还费油，一年下来油费和时间花去不少，通勤成本可是直接影响幸福指数，考虑到周边配套实在是不方便，靠近乌衣镇上稍微些许便利，如果买在快速路边上的，像城乡·金色澜庭、碧桂园十里春风之类的项目，即使不考虑车辆的噪音，孩子上学过个快速通道，想起来也令人担忧，去区政府、乌衣镇上办个事也得过个快速通道，居住的幸福感又在哪里呢？
降幅高达35%，滁州投资血亏地
回顾该区域2016年的房价，新房最高6000元／㎡，如今二手房价不足4000元，降幅高达35%，同期城南新房6500元／㎡，如今二手房价近一万，再对比琅琊新区，同期4000元／㎡，如今二手房价7000元／㎡，一对比就发现，乌衣片区真的是差劲，投资者堪称血本无归，很多投资者都向笔者说过，当初真应该投资琅琊新区，或者再加点钱，买个市中心学区房，上学、就业、购物多方便？投资回报率和出手速度都有保证......
也许会有人质疑小编，最近该区域某某楼盘卖的不错啊，天天有带访，日日有成交，小编只能呵呵了，面对市场下滑，开发商再次启动了超高的渠道佣金，重赏之下，一小部分不明真相的群众（很多都是渠道亲友），在渠道人员大力推荐下，在置业顾问引导下，怀着对未来的无限憧憬，半梦半醒之间就交了钱，开发商庆幸终于又卖出一套，渠道也憧憬着未来能结算到的高额佣金，皆大欢喜！不过，小编再此提醒渠道公司，不要过于乐观，该区域曾经爆出的渠道总包携款潜逃事件尚未解决，后面什么情况都有可能发生。
现在能不能抄底？
短期看，没有最低，只有更低！长期看，规划总有兑现的时候，10年后的涨幅，跑赢利息或许有希望，如果你能等的话，实在不行，咱留着养老，毕竟现在的价格，可比区域内某项目的康养地产便宜了一倍呢！
封面图片来源：全景视觉
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