未来10年,这才是影响房价的最大因素!

来源:刘晓博 2018-08-11 07:19

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未来10年,影响中国房价的最大因素是什么?

或有人会说:是“房地产税”,是“M2增速”,是改革开放的“深化程度”。这些说法都有一定道理,但有一个因素不容忽视,甚至影响更为全面、深刻,这就是行政区划改革!

行政区划改革,不仅影响房价,还会影响人口的流向、城市的价值,甚至会影响中国人的“故乡观念”、“老乡观念”和“地域文化”。

01

2013年11月,在十八届三中全会上通过的“关于全面深化改革若干重大问题的决定”,在第16条里提出:优化行政区划设置,有条件的地方探索推进省直接管理县(市)体制改革。

也就是说,县和市多数情况下是“互不隶属”的,而是同时隶属于省(自治区、直辖市)。只有直辖市和“较大的市”,才有权管理县(注意,没有说县级市)。

“较大的市”在中国不是一个模糊的概念,而是有严格的法律意义,需要中央政府的认可、批准。而且,“较大的市”有地方立法权。中国目前“较大的市”只有49个,包括27个省会城市、4个经济特区城市、国务院批准的其它城市有18个。

可以这样说:除了4个直辖市和49个“较大的市”,其他地级市下面设立“县”都是不规范的,只能算是代管。至于市的下面竟然还有“县级市”,就更加不规范了。

而在一些经济发达地区,比如东莞、中山,正在酝酿设立“镇级市”。这些,都需要在法律层面有新的说法。

02

中国经济最发达、人口最集中的区域,有所谓“汉地十八省”的叫法,其行政区划的轮廓是在明朝宣德三年(1428年)形成的,当时全国设立“两京十三省(布政使)”。

到了清朝前期,湖广分为湖南、湖北,南直隶(先改名为江南)分为安徽、江苏,从陕西中分出甘肃,形成了十八省。而这18省,基本维持到了现在。(有少量分拆,比如陆续分拆出了台湾、宁夏、香港、澳门、海南、重庆等省级或者相当于省级的区域)。

在这将近600年里,中国人口增长了10多倍。以广东为例,目前人口如果参加国家排名,在前12名以内;如果GDP参加国家排名,在15名左右。广东实际生活人口,可能接近1.4亿。其中仅深圳宝安区的实际生活人口,就远远超过新西兰全国。

反观越南日本,人口都没有广东省多,面积不过两个广东左右,但行政区划上越南是5个直辖市、58个省,日本是47个“都道府县”。

可以这样说:中国的行政区划基本上是“大省制”,要么面积超大如新疆,要么人口超多如广东。

再以四川省为例,下辖1个副省级市、17个地级市、3个自治州,17个县级市、108个县、4个自治县。如果省直接管理县市,则省委书记、省长需要面对150个县市的300个主官(书记、县市长)。一个工作日见一个地方要员,把全省主要官员见完都要1年多时间。

所以,“大省制”下,很难实现“省直接管理县”的改革目标。而把县、县级市交给地级市代管,地级市会截留发展机遇,出现“市刮县”的局面,让地级市越发光鲜,而县和县级市日益平庸。

03

之所以今天谈行政区划的话题,是因为今天广东省各报,都在首要版面报道了“中共广东省委关于加快推进新时代全面深化改革的若干意见”。

在这个重要文件的第11条,赫然写着:

以城市群为主体,构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。探索行政区划改革创新,优化行政区划设置和行政区划结构体系。

也就是说,广东省将“优化行政区划设置”。

广东省陆地面积约18万平方公里,共划分为2副省级城市、19个地级市。平均每个市0.857万平方公里,在国内算是偏小的。换句话说,广东“切分得太碎”。其中深圳(1997平方公里)、东莞(2465平方公里)、中山(1783平方公里)、珠海(1711平方公里)等城市明显偏小,而它们的前身,基本上都是由一个县演变而来的。佛山的面积,也不过3800多平方公里。

可以这样说:在广东经济最发达的6个城市里,只有广州面积基本达标(也不算宽裕),其他5个城市一个比一个小。

中国是强政府的发展模式,一个城市太小,会严重制约城市的发展。正因为如此,广州不断撤销周边的县市,陆续把花都、番禺、增城、从化收入囊中。

在未来广东省的行政区划改革中,会不会增大深圳等城市的面积?会不会有一些撤并之举,让我们拭目以待。事实上在深圳内部,行政区划的调整也没有停止,过去几年不断有新的区设立。

在广东的南面,海南省也正在酝酿一轮影响深远的行政区划改革。

今年5月13日,海南高层通过了一份重要的文件:

在这份决定的第16条,有这样一段话:

加快推进行政区划调整和党政机构改革。落实全省一盘棋理念,按照东、西、南、北、中五大行政区域进行整合,形成“南北两极带动、东西两翼加快发展、中部山区生态保育”的全省总体空间格局,结合经济社会、人口地理、资源禀赋、历史人文、民族区域自治等因素,推进行政区划改革创新,优化行政区划设置和行政区划结构体系。

按照“按照东、西、南、北、中五大行政区域进行整合”,这明白无误地告诉我们,在“三沙市”之外,海南本岛上将会整合为5个地级市。

海南目前有4个地级市,分别是:海口、三亚、儋州、三沙。此外,海南省还直接管理5个县级市、4个县、6个自治县、1个经济开发区。

所谓“中部山区生态保护”,这意味着“五指山、保亭、琼中、白沙”四个中部以生态保护为主要任务的县市,铁定会合并为一个区域。“南北两极带动”,当然是说海口和三亚,它们肯定会有所扩大。“东西两翼加快发展”,意味着两边还各有一个地级市,或许是新的琼海、新的儋州吧。

至此,在“十九大”之后,已经有两个省明确提出了要“优化行政区划设置”、“加快推进行政区划调整”。

相信随着条件成熟,未来国家将会在行政区划改革上,迈出更大的步伐。这个因素,将深刻影响未来中国城市化的进程,中国城市群的分布,以及城市价值、不动产价值。返回滁州365淘房>>

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